چهار ویرانگر عرضه مسکن - مجله گرگانلند

جهت دریافت خدمات پتینه کاری ساختمان با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش دنیای اقتصاد، احتمالات موجود درخصوص فرایند ساخت وساز در موعد زمانی محدود باقی مانده تا سرانجام سال از پیش بینی ثبت رکورد 16 ساله رکود ساختمانی در شهر تهران طی سال 99 خبر می دهد. آنالیز های دنیای اقتصاد با استناد به آمار 16 ساله ساخت وساز مسکن در شهر تهران نشان می دهد به احتمال زیاد و با توجه به میزان ساخت وسازهای شهر تهران در 11 ماه اول امسال و فاصله آن با کف تیراژ ساختمانی در این بازه زمانی، به احتمال زیاد سال 99، رکورددار رکود ساختمانی از ابتدای سال 83 تا به امروز خواهد بود.

براساس آمارهای رسمی، طی 16 سال اخیر یعنی از ابتدای سال 83 تا انتهای سال 98 در هر سال به طور میانگین 126 هزار و 536 واحد مسکونی در پایتخت مجوز ساخت یا پروانه ساختمانی دریافت نموده و فرآیند ساخت آن وارد فرایند اجرا شد. بیشترین تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران براساس تعداد واحدهای مسکونی که برای ساخت پروانه دریافت کردند مربوط به سال 91 بود که در این سال مجموعا 253 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرد. سال 91 به لحاظ میزان ساخت وساز در شهر تهران به سال سونامی ساخت مسکن معروف شد. کمترین تیراژ ساختمانی در 16 سال اخیر نیز مربوط به سال 94 بود که در این سال تحت تاثیر رکود شدید در فعالیت های سازنده های مسکن، تنها 65 هزار و 500 واحد مسکونی در تهران، پروانه ساخت دریافت کردند.

این در حالی است که در 11 ماه ابتدایی امسال، یعنی فاصله زمانی ابتدای فروردین تا سرانجام بهمن امسال نیز مجموعا 47 هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند.

در واقع به طور متوسط در امسال در هر ماه تنها حدود 4 هزار و 200 واحد مسکونی پروانه ساخت وساز گرفته اند.

سال رکوردشکنی تهران در رکود ساختمانی

کمترین تیراژ ساختمانی در شهر تهران در حالی در سال 94 معادل ساخت 65 هزار و 500 واحد مسکونی رقم خورده است که در 11ماه ابتدای امسال مجموعا 47 هزار واحد مسکونی در پایتخت پروانه ساخت دریافت نموده اند. این موضوع نشان می دهد در صورتی سال 99 رکورد 16 ساله رکود ساختمانی در شهر تهران را نخواهد شکست که حداقل در اسفندماه امسال 18 هزار و 500 واحد مسکونی دیگر پروانه ساختمانی دریافت نموده و عملیات ساخت آنها رسما آغاز شود.

این در حالی است که از ابتدای امسال تا به امروز در هر ماه به طور متوسط تنها حدود 4 هزار و 200 واحد مسکونی در تهران مجوز ساخت دریافت نموده است که آغاز به ساخت بیش از 18 هزار واحد مسکونی تنها در فاصله یک ماه آن هم ماه سرانجامی امسال، بسیار بعید به نظر می رسد. در سال 98 نیز مجموعا 66 هزار واحد مسکونی در تهران پروانه ساختمانی دریافت کرد. این موضوع نشان می دهد در این سال نیز در هر ماه به طور متوسط حدود 5 هزار و 500 واحد مسکونی در شهر تهران پروانه ساخت دریافت نموده است. در سال 97 نیز در هر ماه به طور متوسط حدود 6 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت نموده و عملیات ساختمانی آنها آغاز شد. به این ترتیب، رسیدن تیراژ ساختمانی در مقطع زمانی فعلی به 18 هزار و 500 واحد مسکونی تنها در یک ماه، امری بسیار بعید به نظر می رسد. از این رو، از هم اکنون و قبل از اعلام آمار رسمی مربوط به تیراژ ساختمانی شهر تهران در سال 99، به نظر می رسد امسال، سال رکوردشکنی رکود ساختمانی از سال 83 تا به امروز باشد.

این در حالی است که احتیاجسنجی های اجرا شده در مورد کف حداقلی احتیاج شهر تهران به ساخت وسازهای جدید در هر سال نشان می دهد، در هر سال دست کم باید 95 هزار واحد مسکونی در پایتخت احداث شود. یعنی ضروری است در هر سال دست کم 95 هزار واحد مسکونی مجوز ساخت وساز دریافت نموده و سالانه معادل همین میزان واحد مسکونی تازه ساز به بازار مسکن پایتخت عرضه شود تا در کنار عرضه سایر واحدهای مسکونی، احتیاج بازار مسکن به واحدهای مسکونی نوساز تامین شود.

این در حالی است که از سال 94 تا به امروز، در هرسال کمتر از کف حداقلی احتیاج به ساخت وساز جدید در شهر تهران تامین شده است. یعنی از سال 94 تا به امروز-طی 6 سال اخیر- همیشه تیراژ ساختمانی شهر تهران کمتر از 95 هزار واحد مسکونی بوده است. این موضوع معضل کمبود عرضه جدید به بازار مسکن را در سال های اخیر به دنبال داشته است. کمبود عرضه مسکن یکی از مهم ترین عوامل تشدید جهش قیمت و التهاب در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در دوره اخیر جهش قیمت در معاملات ملکی است.

این در حالی است که هم اکنون بازار معاملات مسکن شهر تهران با معضل کمبود عرضه واحدهای مسکونی نوساز و تازه ساز روبرو است. در شرایطی که بازار معاملات مسکن در شرایط غیررکودی قرار داشته باشد دست کم در هر ماه باید 10 هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت برسد. این در حالی است که در شرایط عادی معمولا حدود نیمی از معاملات خرید مسکن از بازار واحدهای مسکونی نوساز انجام می شود. این موضوع به آن معنی است که در هر ماه در شرایط غیررکودی حجمی معادل حدود 5 هزار واحد مسکونی نوساز باید برای عرضه و خرید و فروش در بازار معاملات ملک وجود داشته باشد تا جوابگوی احتیاج موجود در این زمینه باشد. طبیعی است در دوره های رونق معاملات مسکن که تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی بیش از 10 هزار فقره در ماه است، به طور قطع تعداد واحدهای مسکونی نوساز برای خرید وفروش در بازار مسکن پایتخت افزایش می یابد و معادل 50 درصد کل معاملات خرید مسکن است. این در حالی است که در سال 99 به طور متوسط در هر ماه حدود 4 هزار و 200 واحد مسکونی نوساز مجوز ساخت دریافت کردند. این میزان از نصف احتیاج بازار معاملات شهر تهران به عرضه واحدهای مسکونی نوساز در یک ماه که بازار معاملات مسکن در شرایط عادی قرار داشته باشد کمتر است. به گزارش دنیای اقتصاد شرایط موجود نشان می دهد حتی این میزان نیز به طور کامل و در موعد زمانی مشخص شده ساخته و تکمیل نمی شوند تا به بازار عرضه شوند بلکه همیشه بخشی از این واحدها نیمه کاره مانده و عرضه آنها به بازار با تاخیر انجام می شود و بنابراین حتی همین میزان واحد نوساز نیز در زمان مناسب به بازار عرضه نخواهد شد.

4 عامل موثر در تشدید رکود ساختمانی

آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد، شواهد در حالی از احتمال قریب به یقین برای ثبت سال 99 به عنوان سال رکورددار رکود ساخت وساز پایتخت طی 16 سال اخیر خبر می دهد که دست کم می توان به نقش 4 عامل رکودساز در این بازار اشاره نمود. هویت این چهار ویرانگر بازار مسکن شهر تهران که منجر به تشدید رکود ساختمانی در شهر تهران در امسال شده است نشان می دهد همه این عوامل دست به دست هم داده اند تا در امسال تیراژ ساختمانی به کمتر از رکورد کمترین میزان ساخت وساز مسکن از سال 83 تا به امروز برسد.

اولین عامل به رکود ساخت وساز ناشی از رکود معاملات خرید مسکن برمی شود. بازار معاملات مسکن شهر تهران هم اکنون در رکود معاملاتی عمیقی واقع شده است به گونه ای که سطح معاملات خرید مسکن در ماه های اخیر کمتر از کف حداقلی بوده است. این عامل ناشی از تورم بالای مسکن و استمرار آن در دو سال و نیم گذشته است. خریدهای یک ساله از بازار معاملات مسکن شهر تهران به طور متوسط کمتر از 80درصد نبض عادی بازار معاملات مسکن بوده است. این در حالی است که در سه سال اخیر به طور متوسط تورم سالانه مسکن بیش از 60 درصد به ثبت رسیده است.

به این ترتیب هم اکنون بازار ساخت وساز مسکن در شهر تهران با دو چالش مهم روبرو است. اول آنکه حجم ساخت وسازهای جدید در این شهر کمتر از کف حداقلی احتیاج به عرضه واحد مسکونی نوساز است و دوم آنکه در شرایطی به طور متوسط در سال 99 در شهر تهران و در هر ماه تنها حدود 4 هزار و 200 واحد مسکونی پروانه ساختمانی دریافت نموده اند که در شرایط عادی حداقل در هر ماه باید 5 هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن عرضه شود تا در بازار معاملات ملک جوابگوی احتیاج متقاضیان خرید باشد.

با این حال رکود در بازار معاملات خرید واحدهای مسکونی که منجر به فروش نرفتن حجم زیادی از واحدهای مسکونی نوساز و آماده عرضه به بازار ملک شده است، یکی از مهم ترین موانع ورود بعضی سازنده ها به بازار ساخت وساز در نتیجه ناتوانی در تامین اقتصادی برای ساخت مسکن است.

از سوی دیگر، تورم زمین مانع دوم در راستا فعالیت ساختمانی سازنده ها محسوب می شود. پاییز امسال بازار زمین تورم 100درصدی را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. این در حالی است که زمین هزینه برترین و گران ترین جزء ساخت وسازها به خصوص در شهر تهران است. هم اکنون بیش از 60 درصد هزینه ساخت مسکن در شهر تهران بنا بر اعلام سازنده ها به طور متوسط مربوط به هزینه تامین زمین و ملک کلنگی برای ساخت وساز است و همین تورم بالا یکی از مهم ترین عوامل کاهش تمایل سازنده ها به ساخت وساز بوده است. بازار مصالح ساختمانی نیز در امسال با تورم بالا روبرو شد. در واقع این عامل نیز به عنوان سومین مانع فعالیت سازنده ها در بازار ساخت وساز قابل اشاره است. قیمت مصالح ساختمانی در امسال با افزایش 70 درصدی روبرو شد و این موضوع باعث شد تامین مصالح ساختمانی نیز مانند تامین زمین و هزینه های مربوط به آن به دشواری های سازنده ها برای ورود به پروژه های ساختمانی جدید تبدیل شود.

چهارمین عامل ویرانگر بازار ساخت وساز و عرضه مسکن نوساز در شهر تهران به حاشیه امن ساختمان های نیمه کاره در شهر تهران و نبود تهدید جدی برای سازنده های کم کار در نتیجه تاخیر در تکمیل واحدهای مسکونی و عرضه آنها به بازار مسکن برمی شود. در حالی که سازنده ها یک فرایند قانونی دو ساله از زمان صدور پروانه ساختمانی تا دریافت سرانجام کار و اتمام عملیات ساختمانی در اختیار دارند اما در بسیاری از موارد این فرایند رعایت نمی شود و ساخت وسازها برای مدت زمانی طولانی نیمه کاره باقی می مانند. این در حالی است که اگر عوارض سنگین شهری برای پروژه های نیمه کاره مشخص می شد که مدت زمان زیادی از مهلت قانونی آنها برای اتمام کار سپری شده است این حاشیه امن از بین می رفت و فرایند عرضه جدید به بازار مسکن تسریع می شد. خود این عامل در تعادل بخشی عرضه و تقاضای مسکن در شهر تهران و یاری به ساماندهی قیمت ها موثر بود.

در صورتی که شرایط در بازار ساخت و ساز شهر تهران به روال فعلی ادامه داشته باشد فعلا امیدی از بابت بهبود شرایط فعالیت های ساختمانی و عرضه مسکن نوساز به بازار معاملات املاک پایتخت وجود نخواهد داشت. هم اکنون سه عامل اول ویرانگر بازار ساخت وساز مسکن شهر تهران در نقش عوامل محدودکننده برای ساخت وساز وارد عمل شده اما عامل چهارم به عنوان نوعی کم کاری از جانب بعضی از فعالان سمت عرضه مسکن قابل شناسایی است.