دو برگ برنده سازندگان حرفه ای در دوره تورمی بازار ملک پایتخت - مجله گرگانلند

جهت دریافت مشاوره خدمات موشن گرافیک از بهترین و باتجربه ترین طراحان کشور همراه ما باشید. از طراحی سناریو تا ساخت تیزر و موشن گرافیک حرفه ای را با بهترین قیمت از ما بخواهید.

به گزارش خبرنگاران بساز و بفروش ها در تهران از یکسو با تغییرات زیگزاگی قیمت مصالح ساختمانی مواجهند و از سوی دیگر با سختی فروش واحدهای نوساز دست به گریبان هستند.با این حال یک گروه از سازنده ها برای این دو چالش، راهکارهای مجزا طراحی نموده است. در شرایط فعلی، سایر فعالان ساختمانی می توانند با سرمشق از گروه برنده، نسبت به مهار چالش های دوگانه اقدام نمایند تا به سرنوشت گروه بازنده- سازنده های ورشکسته- دچار نشوند.

آخرین تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران حکایت از رشد قیمت مصالح ساختمانی پس از یک فصل ثبات قیمت در این بازار دارد. شاخص قیمت مصالح ساختمانی در پاییز سال جاری نسبت به فصل تابستان 7/ 3 درصد رشد داشته و این در حالی است که در فصل تابستان قیمت مصالح ساختمانی نسبت به بهار بدون تغییرات بوده است. مشاهده فرایند پرنوسان تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی دست کم طی دو سال گذشته حکایت از آن دارد که سازنده ها برای تامین مصالح ساختمانی حتی در شرایط رکودی بازار مسکن نیز با چالش نوسان قیمت روبه رو هستند.در این میان سازنده های حرفه ای با انجام دو اقدام در مواجهه با تغییرات قیمت مصالح و نیز تغییرات افزایشی قیمت مسکن آن هم در شرایط رکود سنگین حاکم بر معاملات، توانسته اند فعالیت خود را در بازار مسکن بدون وقفه و به صورت پایدار ادامه دهند. به گزارش دنیای اقتصاد، تازه ترین گزارش مرکز آمار از شرایط بازار مصالح ساختمانی حکایت از آن دارد که شاخص قیمت مصالح در پاییز سال جاری نسبت به پاییز سال 97 با رشد 5/ 27 درصدی روبه رو بوده است، هر چند این تورم نقطه ای در بازار مصالح، در تمام فصول سپری شده از ابتدای سال 97 تا به امروز کمترین تورم نقطه ای بوده است، اما در عین حال با توجه به اینکه رشد قیمت مصالح ساختمانی پس از یک فصل ثبات و تورم صفر، در پاییز سال جاری اتفاق افتاده، حائز اهمیت است.تحقیقات دنیای اقتصاد نشان می دهد این تغییرات می تواند به سه علت اتفاق افتاده باشد؛ پیش و بیش از هر چیز نوسان های ارزی ماه های اخیر به ویژه در اواخر آبان و ماه پایانی پاییز، زمینه ساز رشد قیمت مصالح ساختمانی شده است. تجربه نوسان های شدید ارزی در سال 97 به ویژه در فصل تابستان آن سال نشان داد شوک های ارزی یکی از متغیرهای بیرونی است که بیشترین تاثیر را بر بازار مصالح ساختمانی دارد. در سال 97 این متغیر هم به افزایش قیمت مصالح و هم به کمبود عرضه در این بازار منجر شد و پروژه های در حال تکمیل را با مشکل روبه رو کرد.

از سوی دیگر افزایش قیمت بنزین نیز در فصل پاییز رخ داد و مستقیما بر قیمت مصالح ساختمانی اثر گذاشت. از یکسو با توجه به اینکه سهم خودروهای بنزین سوز نظیر وانت در جابه جایی مواد اولیه فراورینمایندگان مصالح ساختمانی قابل توجه است و از سوی دیگر با توجه به اینکه از ناوگان بنزین سوز برای جابه جایی محصول نهایی در بازار مصالح ساختمانی نیز استفاده می گردد، عملا تغییرات ناگهانی قیمت سوخت دنباله ای به شکل افزایش قیمت مصالح ساختمانی را ایجاد کرد.سومین علتی که می توان برای افزایش قیمت مصالح در فصل پاییز مطرح نمود، ناظر بر افزایش تقاضا در این بازار است. در فصل گذشته با نهایی شدن اجرای طرح جدید دولت برای مسکن سازی انبوه و انعقاد قراردادهای مربوطه،عملا تقاضای شرکت های طرف قرارداد برای تامین تجهیزات و مصالح مورد احتیاج به تدریج وارد بازار شد. همچنین رشد خفیف آمار صدور پروانه در تهران و کشور نیز عملا بر میزان تقاضای مصالح اضافه نمود و تورم 7/ 3 درصدی شاخص قیمت مصالح ساختمانی که بر مبنای شاخص 100 برای سال پایه 1390 محاسبه می گردد را رقم زد.بر اساس گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت مصالح ساختمانی در پاییز سال جاری 422 واحد بوده که این میزان نسبت به تابستان 7/ 3 و نسبت به پاییز سال گذشته 5/ 27 درصد رشد داشته است.

همچنین میزان تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی در یک سال منتهی به پاییز 98 نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایشی و 1/ 42 درصد بوده است.به گزارش دنیای اقتصاد، آنالیز فرایند بلندمدت گذشته قیمت مصالح ساختمانی بر اساس شاخص، دو پیغام را منعکس می نماید؛ پیغام اول این است که پس از یک سال جهش قیمت و رشد معاملات مسکن، احتمالا باید منتظر آرام شدن بازار مصالح ساختمانی در سال آینده باشیم و قیمت مصالح از حالت جهش خارج شده و به سمت ثبات حرکت می نماید. الگوی سال های 91، 92 و 93 در این زمینه بسیار گویاست. در سال 91 شاخص قیمت مصالح ساختمانی 37 درصد نسبت به سال 90 رشد کرد؛ این میزان رشد در سال 92 به 24 درصد افزایش یافت و در سال 93 نیز 7 درصد افزایش داشت. اما در سال 94 میزان تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی در اوج رکود مسکن، منفی شد و 2 درصد افت کرد.

بر این اساس انتظار می رود در سال آینده رشد قیمت مصالح ساختمانی پردامنه و چشمگیر نباشد.پیغام دوم از آنالیز فرایند بلندمدت تغییر قیمت مصالح نیز برگرفته از فرایند زیگزاگی نوسان قیمت مصالح است. نگاهی به تورم فصلی شاخص قیمت مصالح ساختمانی حاکی از این است که در یکی دو سال اخیر تورم فصلی قیمت مصالح از یک فرایند ثابت پیروی ننموده است؛ طوری که یک فرایند زیگزاگی از فراز و فرود قیمت مصالح در هر فصل مشاهده می گردد. این فرایند زیگزاگی اعلام می نماید احتمال اینکه در این دوره از رکود مسکن، همچون سال های 94 و 95 شاهد آرامش محسوس در قیمت مصالح ساختمانی باشیم، بسیار ضعیف است و در مقابل احتمال وقوع نوسان افزایشی و کاهشی در فصل های مختلف وجود دارد.در چنین شرایطی، تغییرات قیمت مصالح ساختمانی به شدت روی رفتار سازنده ها اثر گذاشته است، به طوری که از سال گذشته بسیاری از سازنده ها از خرید مصالح مورد احتیاج برای تجهیز و تکمیل پروژه های در حال اجرای خود ناتوان شدند و تحت تاثیر این موضوع بعضی از پروژه های ساختمانی با گذشت ماه ها از زمان پیش بینی شده در قرارداد، هنوز تکمیل نشده و نیمه کاره باقی مانده است.

تحقیقات میدانی و آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد یک گروه از بساز و بفروش ها نه تنها برای تورم مصالح که حتی برای نوع دیگری از تورم بازار ملک که هر دو سازنده را در ماه های اخیر زمین گیر نموده، توانستند پادزهری طراحی نمایند و به کار بگیرند و در نتیجه شرایط آنها نسبت به سایر سازنده ها در حال حاضر، به مراتب مناسب تر است. آن دسته از سازنده هایی که قبل از شرایط تورم شدید در بخش های مختلف بازار مسکن و بازارهای وابسته، از ادامه فعالیت ناتوان شده اند، عمدتا یا تحت تاثیر جهش قیمت مصالح ساختمانی قرار گرفته و در خرید و تجهیز ابنیه در حال ساخت دچار مشکل شده یا اینکه ناگزیر نسبت به خرید تجهیزات با قیمت های به شدت افزایش یافته اقدام نموده اند، اما چون ناچار هستند به همین نسبت قیمت فروش واحدهای تکمیل شده را افزایش دهند، آن هم در شرایطی که بازار معاملات مسکن کاملا رکودی است و قدرت خرید تقاضای مصرفی به شدت ضعیف شده است، عملا در باتلاق فروش مسکن گیر افتاده و امکان واگذاری واحدها به منظور آغاز پروژه جدید را پیدا نمی نمایند.اما در مقابل، یک گروه دیگر از سازنده ها در این شرایط با به کارگیری پادزهر مناسب، اکنون برنده بازار ساخت و ساز در عصر تورمی مسکن که هم بازار زمین، هم بازار مصالح و هم بازار فروش مسکن به رغم شرایط رکود عمیق، با تورم مستمر روبه روست به شمار می آیند.تجربه یک سال اخیر این گروه از بساز و بفروش ها نشان می دهد دو پادزهری که برای غلبه بر شرایط نامساعد بازار کسب و کار خود به کار برده اند، موثر بوده است.

سازنده های حرفه ای در تابستان سال 97 و حتی قبل از شوک ارزی تابستان آن سال نسبت به ذخیره سازی مصالح ساختمانی در کارگاه های ساختمانی خود اقدام کردند. در واقع آنها یک گام جهشی برای تامین مصالح مورد احتیاج خود برداشتند، به این ترتیب که با توجه به تعداد پروژه هایی که پروانه آنها را دریافت نموده و برای آغاز آنها ظرف دو سال پیش رو برنامه ریزی نموده بودند، برآورد مشخصی از میزان احتیاج به مصالح ساختمانی برای دو سال کاری خود را احصا نموده و بر اساس آن پیش از موعد رسیدن پروژه به مرحله استفاده از بعضی مصالح، نسبت به خرید اقدام کردند.آنها مشخصا مصالحی را زودتر از موعد تکمیل پروژه خریداری کردند که ارزبر محسوب می شوند یا با وجود اینکه فراوری داخلی هستند، از تغییرات ارزی و تورمی بیشترین تاثیر را می پذیرند.استفاده از این پادزهر سبب شد پروژه های ساختمانی این گروه از سازنده ها در برابر هر نوع انتظارات تورمی و شوک ارزی و حتی شوک مربوط به رشد هزینه های داخلی مقاوم گردد و از آن مهم تر، ریسک سازنده در برابر افزایش ناگهانی و غیر قابل پیش بینی قیمت تمام شده کاهش یابد؛ در نتیجه سازنده بر اساس محاسبات اولیه نسبت به میزان هزینه ساخت می تواند پروژه را تکمیل کند و روی قیمت فروش نیز با لحاظ حاشیه سود در سطح بالا، روی قیمت فروش انعطاف قابل توجهی نشان دهد.

پادزهر دومی که سازنده های حرفه ای به کار گرفته اند و تجربه آنها می تواند اکنون توسط سایر بساز و بفروش ها مورد استفاده قرار گیرد، این است که در تعریف پروژه های اجرایی یک سال کاری خود، سبد متراژ طراحی می نمایند؛ به این معنا که صرفا واحدهای کوچک یا میان متراژ نمی سازند، بلکه همزمان در یک پروژه یا در پروژه های دیگر واحدهای بزرگ متراژ نیز طراحی می نمایند. آنها به تجربه دریافته اند که در زمان جهش و نیز رکود مسکن، شدت ضربه کاری به سازنده هایی که صرفا واحدهای کوچک و میان متراژ می سازند، به مراتب سنگین تر است. این در حالی است که واحدهای بزرگ متراژ با یک گروه خاص تقاضا روبه رو هستند که چه در زمان رکود و چه در زمان جهش قیمت مسکن، خللی در میزان تقاضای آنها رخ نمی دهد؛ چراکه اولا بنیه اقتصادی آنها در اندازه ای است که از جهش قیمت مسکن تاثیر منفی نمی پذیرد و دوم اینکه رکود در معاملات واحدهای بزرگ متراژ چندان معنا ندارد. در طول بیش از یک سال اخیر نیز که بازار مسکن در باتلاق رکود معاملات افتاده، افت شدید معاملات در منطقه یک تهران که کانون عرضه واحدهای بزرگ متراژ و لوکس محسوب می گردد، در مقایسه با مناطق مصرفی بازار مسکن به شکل محسوسی کمتر است.ترکیبی از این دو پادزهر می تواند مانع ورشکستگی و خروج کامل سازنده ها از بازار ساخت و ساز گردد؛ کمااینکه تجربه سال 97 یک گروه از سازنده ها نشان می دهد این گروه حتی در بدترین شرایط بازار همچنان پروژه جدید تعریف نموده و همچنان فروش دارند.

آغاز پروژه جدید یا تکمیل ابنیه نیمه کاره؟

به گزارش دنیای اقتصاد، آنالیز میزان تغییرات شاخص قیمت مصالح ساختمانی که در 14 گروه متمایز دسته بندی شده اند، نشان می دهد میزان تورم نقطه ای آن دسته از مصالحی که در مراحل اولیه ساخت مورد استفاده قرار می گیرند، نظیر سیمان، بتن، گچ، آجر، میلگرد و آهن آلات به طور متوسط 32 درصد بوده است؛ در حالی که متوسط تورم قیمت مصالح ساختمانی به کار رفته در مرحله تکمیلی پروژه های ساختمانی همچون تاسیسات مکانیکی و برقی، سنگ، کاشی، سرامیک و موزاییک نسبت به پاییز سال گذشته 5/ 18 درصد بوده است.فاصله میان تورم این دو گروه از مصالح ساختمانی حاوی یک پیغام مهم برای سازنده هاست. سازنده هایی که اکنون بر سر دوراهی آغاز پروژه های جدید یا تکمیل پروژه های در دست اجرا قرار دارند، با توجه به ارقام ذکر شده، باید بدانند که تکمیل پروژه های نیمه تمام اولویت بیشتری دارد؛ چراکه میزان تغییرات قیمتی مصالح مورد احتیاج در مراحل تکمیلی ساختمان ها به مراتب کمتر از تورم مصالح مورد احتیاج برای آغاز پروژه های ساختمانی است.