معامله بیش از یک میلیون واحد مسکونی در ترکیه ، ایرانی ها در صدر جدول ، ارزش؛ 101 هزار میلیارد تومان! - مجله گرگانلند

جهت دریافت خدمات قیمت آلاچیق چوبی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران به نقل از ایسنا، جلال ابراهیمی رئیس خانه اقتصاد ایران و ترکیه اظهار کرد: بر اساس آمارهای رسمی، در ماه های گذشته یک میلیون و 58 هزار معامله ملکی در ترکیه به ثبت رسیده که با توجه به شیوع ویروس کرونا، کاهش جدی رفت وآمد مسافران و تبعات مالی شیوع این ویروس، عدد قابل توجهی به حساب می آید.

وی با بیان اینکه این معاملات با حمایت مستقیم دولت ترکیه انجام شده است، شرح داد: یکی از سیاست هایی که دولت ترکیه در ماه های گذشته دنبال نموده، افزایش حمایت از بازار مسکن با ارائه وام های بلندمدت با بهره کم بوده که همین امر باعث شده این بازار در ترکیه وارد رکود نگردد.

رئیس خانه اقتصاد ایران و ترکیه ادامه داد: تعدادی از بانک های ترکیه در بسته ای پیشنهادی به دولت خواستند که به واحدهای نوساز وام خرید خانه با بهره زیر یک درصد و به خانه های تا پنج سال ساخت، وام با بهره کمتر از پنج درصد تخصیص یابد که همین امر میزان تقاضا برای ساخت و خرید خانه های جدید را افزایش داد.

ابراهیمی درباره تبعه کشورهایی که بیشترین تقاضا برای خرید خانه در ترکیه را داشتند نیز گفت: آمار به تفکیک و با جزئیات بیرون نیامده اما برآوردها حاکی از آن است که شهفرایندان ایران در کنار آلمان، انگلیس، عراق و سوریه اصلی ترین اتباع خارجی بودند که در ترکیه به خرید و فروش ملک مشغولند و همچنان تعداد ایرانی هایی که به دنبال خرید خانه در ترکیه هستند رو به افزایش است.

وی ادامه داد: بر اساس برآوردهای انجام شده، ایرانی ها اصلی ترین تمرکز خود را روی بازار مسکن استانبول قرار داده اند و آنکارا و ازمیر از دیگر گزینه ها به شمار می فرایند. با توجه به اینکه با خرید خانه در مراکز تجاری، امکان ثبت شرکت و فعالیت مالی در ترکیه فراهم می گردد، ایرانی ها علاقه بیشتری به خرید خانه در شهرهای مالی مانند استانبول دارند.

در سال های گذشته ترکیه اصلی ترین مقصد گردشگری ایرانی ها بوده و در طول سال بیش از 2 میلیون ایرانی به ترکیه سفر می نمایند.

در کنار رفت و آمد توریستی، در سال های اخیر تعداد ایرانی هایی که در اقتصاد ترکیه سرمایه گذاری نموده اند یا برای تحصیل دانشگاه های این کشور را انتخاب نموده اند نیز افزایش یافته است.

طبق آمارهای آنالیز شده در گزارش پیشرو، در کمتر از 4 سال، خارجی ها 126 هزار ملک در ترکیه خریده و 41 هزار شرکت جدید در حوزه های مختلف تاسیس نموده اند. در بین شهفرایندان خارجی، ایرانی ها طی کمتر از 4 سال 2721 شرکت در ترکیه تاسیس نموده و 13 هزار و 35 فقره ملک نیز در این کشور خریده اند.

روزنامه فرهیختگان نیز در گزارشی به این موضوع پرداخت و نوشت: در اوایل سال 2010 هر 1.5 لیر ترکیه معادل یک دلار آمریکا بود که این میزان تا سال 2017 به 3.5 لیر و تا اوایل سال 2018 به 3.7 لیر رسید. در آن روزها دولت ترکیه با مشاهده افت قابل توجه ارزش لیر، در سپتامبر 2018 تصمیماتی را برای حفظ ارزش پول ملی خود گرفت که یکی از مهم ترین این تصمیمات، تسهیل شرایط سرمایه گذاری خارجی در این کشور بود. این شرایط ششگانه که در ادامه به آنها پرداخته شده، نشان از عزم جدی مسئولان ترکیه برای جذب سرمایه گذاری خرد اشخاص حقیقی و حقوقی در کشورهای همسایه و همچنین شهفرایندان مقیم ترک در کشورهای مختلف بوده است. با ادامه یافتن کاهش ارزش پول ملی ترکیه (درحال حاضر هر دلار معادل 7.2 لیر) نمی توان به درستی قضاوت کرد که این کشور با اجرای سیاست مذکور چه مقدار توانسته مانع کاهش ارزش لیر گردد (با لحاظ این موضوع که در امسال ویروس کرونا نیز ضربه سنگینی به بخش گردشگری ترکیه زده)، اما میزان سرمایه گذاری جذب شده در املاک؛ تاسیس شرکت های جدید، خرید سهام و خرید اوراق قرضه این کشور نشان می دهد ترک ها علاوه بر جذب سرمایه های فراری از کشورهای همسایه، به موفقیت چشمگیری در جذب سرمایه های ترکیه ای های مقیم خارج شده اند؛ موضوعی که می تواند به عنوان یک الگو برای سیاستگذاری در ایران هم مدنظر قرار بگیرد که با فقر سرمایه گذاری خارجی روبه رو است.

طبق آمارهای آنالیز شده در گزارش پیشرو، در کمتر از چهار سال، خارجی ها 126 هزار ملک در ترکیه خریده و 41 هزار شرکت جدید در حوزه های مختلف تاسیس نموده اند. در بین شهفرایندان خارجی، ایرانی ها طی کمتر از چهار سال 2721 شرکت در ترکیه تاسیس نموده و 13 هزار و 35 فقره ملک نیز در این کشور خریده اند. با لحاظ شروط 6گانه اعطای تابعیت به خارجی ها، اگر ایرانی ها به ازای تاسیس هر شرکت جدید حداقل 500هزار دلار هزینه نموده باشند(شرط حداقلی اعطای تابعیت) معادل بیش از یک میلیارد و 360 میلیون دلار در این حوزه و اگر برای خرید هرکدام از املاک فقط 250 هزار دلار(شرط حداقلی اعطای تابعیت) هزینه نموده باشند، در اینجا نیز سه میلیارد و 260 میلیون دلار سرمایه به ترکیه برده اند.

به عبارتی دیگر ایرانی ها طی کمتر از چهار سال اخیر در برآورد حداقلی چهار میلیارد و 620 میلیون دلار در املاک و شرکت های ترکیه سرمایه گذاری نموده اند که با نرخ بازار دلار امروز، رقمی معادل 101 هزار میلیارد تومان است. موضوع جذب سرمایه گذاری های خارجی در ترکیه زمانی جالب توجه می گردد که یک جست وجوی کوتاه در فضای وب و فضاهای مجازی داشته باشیم. آنالیز ها نشان می دهد علاوه بر فعالیت صدها وب سایت به زبان های مختلف و به ویژه به زبان فارسی، شرکت ها و بنگاه های مختلف مقادیر قابل توجهی نیز هزینه تبلیغ سرمایه گذاری به صفحه های اینستاگرامی افراد و سلبریتی های مشهور داده اند که به تبلیغ خرید ملک در ترکیه بپردازند.

• شرط اعطای تابعیت ترکیه

تا 18 سپتامبر سال 2018 شرایط کسب شهفرایندی برای اتباع خارجی در ترکیه بسیار پیچیده تر از شرایط فعلی بود، چراکه چهار شرط برای دریافت شهفرایندی پیش روی یک تبعه خارجی قرار داشت که این شروط شامل داشتن سه میلیون دلار سپرده بانکی یا داشتن دومیلیون دلار سرمایه ثابت یا خرید خانه ای به ارزش یک میلیون دلار یا استخدام 100 نفر کارمند ترک توسط کارفرمایان خارجی بود. اما با تصمیم دولت ترکیه که مفاد آن چهارشنبه، 28 شهریور سال 97 در روزنامه رسمی این کشور منتشر شد، شرایط پیشین برای کسب شهفرایندی کاملا تغییر کرد، به طوری که براساس قوانین جدید، شرط 1-سپرده بانکی از سه میلیون دلاری در قانون قبلی به 500 هزار دلار کاهش یافت (کاهش حدود 80درصدی)،

2- سرمایه ثابت از دومیلیون دلار به 500 هزار دلار تقلیل یافت (کاهش حدود 75درصدی)،

3- ارزش خانه خریداری شده از یک میلیون دلار به 250 هزار دلار کاهش یافت (کاهش 75درصدی)،

4- شرط استخدام 100 کارمند ترک به 50 کارمند تقلیل یافت (کاهش 50درصدی).

همچنین دو شرط دیگر نیز به شروط قبلی اضافه شد که شامل 5- خرید سهام به ارزش 500 هزار دلار و 6- خرید اوراق قرضه به ارزش 500هزار دلار است.

این تصمیم دولت ترکیه پس از سقوط 40درصدی ارزش لیر درمقابل دلار و افزایش نرخ تورم در همان سال 2018 رخ داد که در همان زمان با استقبال شهفرایندان کشورهای همسایه روبرو شد و در خروج سرمایه از این کشورها بسیار موثر بود، به طوری که بر اساس داده های آماری وب سایت مرکز آمار ترکیه (TÜİK) تا دسامبر 2017 (دی ماه سال 96) خرید ملک توسط شهفرایندان ایرانی در ترکیه به طور میانگین ماهانه کمتر از 90 مورد بوده اما از دسامبر 2017 به بعد تعداد خرید ماهانه ملک به بیش از 100 مورد رسیده و این میزان از ماه های سپتامبر و اکتبر سال 2018 به بیش از 500 ملک در یک ماه رسیده، مساله ای که هنوز هم به قوت خود باقی است.

قابل ذکر است کل فرایند اعطای تابعیت در این کشور به شهفرایندان خارجی که یکی از شروط 6گانه را انجام دهند، 70 روز است و پس از این تاریخ، پاسپورت ترکیه به سرمایه گذاران اعطا می گردد. همچنین از دیگر شروط اعطای تابعیت ترکیه این است که سرمایه گذار حق فروش و واگذاری ملک یا هرکدام از موارد ششگانه را تا سه سال ندارد.

• فروش 126 هزار ملک به خارجی ها در کمتر از 4 سال

گفتیم که یکی از شروط اعطای تابعیت ترکیه ای به شهفرایندان خارجی، خریداری یا سرمایه گذاری 250 هزار دلاری در املاک ترکیه است. در این روش درصورتی که ارزش ملک یا آپارتمان خریداری شده حداقل 250 هزار دلار آمریکا باشد، طی 70 روز پاسپورت ترکیه به افراد اعطا می گردد و فرد حق فروش این املاک را تا سه سال ندارد. همچنین با خرید ملک به ارزش کمتر از 250 هزار دلار نیز به افراد اقامت سه ساله و از نوع توریستی داده می گردد. این نوع اقامت قابل تمدید است اما فرد اجازه کار ندارد. براساس آمارهای وب سایت مرکز آمار ترکیه (TÜİK)، شهفرایندان خارجی طی سال های 2017 تا هفت ماهه امسال میلادی درمجموع 125 هزار و 624 فقره ملک در این کشور خریداری نموده اند که به ترتیب شامل 22هزار و 428 فقره در سال 2017، تعداد 40 هزار و 44 فقره در سال 2018، تعداد 45 هزار و 967 فقره در سال 2019 و در هفت ماهه امسال نیز این تعداد 17 هزار و 185 فقره بوده است.

• رشد 745 درصدی سرمایه گذاری ایرانی ها در املاک ترکیه

بین شهفرایندان خارجی طی سال های 2017 شهفرایندان عراقی، سعودی، کویتی ، روسی و افغانستانی به ترتیب از پنج کشوری بوده اند که در ترکیه بیشترین ملک را خریده بودند. در این سال ایرانی ها نیز با خرید 792 ملک، رتبه هشتم را در این رده بندی در اختیار داشتند. در سال 2018 شرایط تغییر اساسی یافته و پس از عراقی ها، ایرانی ها با خرید سه هزار و 652 فقره ملک، رتبه دوم بیشترین خریداران مسکن در ترکیه را به دست آورده اند. شهفرایندان عربستان سعودی، روسیه، کویت و افغانستان نیز به ترتیب پس از عراقی ها و ایرانی ها، بیشترین خریدار ملک در ترکیه بوده اند. در سال 2019 بازهم بیشترین خریداران ملک در ترکیه به ترتیب عراقی ها با حدود 7600 ملک، ایرانی ها با 5423 ملک و روس ها با 2893 ملک بوده اند. شهفرایندان روسیه، عربستان سعودی و افغانستان نیز در رتبه های سوم تا ششم قرار داشتند.

اما در آخرین آمارهای مرکز آمار ترکیه نیز که مربوط به هفت ماهه امسال میلادی است، ایرانی ها به رغم شیوع ویروس کرونا، تا به امروز با خرید 3168 فقره ملک، رتبه اول خرید ملک در ترکیه را به دست آورده و از شهفرایندان عراقی نیز سبقت گرفته اند. قابل ذکر است خرید 3168 فقره ملک توسط ایرانی ها در هفت ماهه امسال درحالی است که این تعداد در هفت ماهه سال 2019 حدود 2666 فقره و حدود 19درصد کمتر از امسال بوده که ویروس کرونا همه معادلات را در کشورهای مختلف ازجمله ایران و ترکیه به هم زده است. نکته مهم تر اینکه طی هفت ماهه امسال درحالی خرید مسکن توسط ایرانی ها در ترکیه رشد 19درصدی داشته که طی این مدت صادرات کالایی ایران به ترکیه کاهش 84درصدی را تجربه نموده که ازجمله دلایل آن بسته بودن مرزها و سخت گیری ترکیه در مبادلات تجاری با کشورمان ذکر شده است.

همچنین در هفت ماهه 2018 تعداد خرید مسکن ایرانی ها حدود 1265 فقره و در هفت ماهه سال 2017 حدود 375 فقره بوده است. براین اساس مقایسه آمارهای هفت ماهه چهار سال اخیر نشان می دهد تعداد خریدهای مسکن ایرانی ها در ترکیه در مدت مشابه هفت ماهه طی سال های 2017 تا 2020 رشد 745درصدی (از 375 فقره به 3168 فقره رسیده) داشته است.

• خارجی ها 41 هزار شرکت در ترکیه تاسیس کردند

براساس داده های ارائه شده در وب سایت اتحادیه اتاق های بازرگانی و بورس ترکیه TOBB)Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği)، طی سال های 2017 تا 7ماهه امسال میلادی، در مجموع 41 هزار و 225 شرکت خارجی جدید در این کشور تاسیس شده که شامل 7 هزار و 316 شرکت در سال 2017، تعداد 14 هزار و 740 شرکت در سال 2018، تعداد 13 هزار و 669 شرکت در سال 2019 و تعداد 5 هزار و 500 شرکت در 7ماهه سال 2020 است.

توزیع جغرافیایی شرکت های تاسیس شده هم نشان می دهد این شرکت های جدید در 41 شهر ترکیه تاسیس شده و بیشترین شرکت های تاسیس شده نیز مربوط به شهرهای استانبول، آنکارا، ازمیر و آنتالیاست. درخصوص حوزه های سرمایه گذاری نیز آمارها نشان می دهد اصلی ترین حوزه های سرمایه گذاری خارجی در ترکیه شامل حوزه IT، ساخت وساز و واحدهای صنعتی مشارکتی با طرف های ترک بوده است.

• سرمایه گذار 2700 شرکت، ایرانی ها هستند

براساس آمارهای وب سایت اتحادیه اتاق های بازرگانی و بورس ترکیه (TOBB)، ایرانی ها طی سال های 2017 تا 7ماهه امسال میلادی در مجموع 2 هزار و 721 شرکت در شهرهای مختلف ترکیه تاسیس نموده اند که 357 شرکت مربوط به سال 2017، تعداد هزار و 19 شرکت مربوط به سال 2018، تعداد 970 شرکت مربوط به سال 2019 و 375 شرکت نیز مربوط به 7ماهه سال 2020 است. گفتنی است در سال 2017 ایرانی ها پس از ترک های مقیم خارج از کشور که با 2808 شرکت بیشترین تاسیس شرکت در ترکیه را داشته اند و کشورهای سوریه، عربستان سعودی در رتبه چهارم با بیشترین تاسیس شرکت در ترکیه قرار داشته اند.

در سال 2018 بازهم ترک های مقیم خارج در رتبه اول، شهفرایندان سوری در رتبه دوم، عربستانی ها در رتبه سوم و ایرانی ها در رتبه چهارم به لحاظ تعداد شرکت تاسیسی قرار داشته اند.

در سال 2019 شهفرایندان ایرانی با ارتقای دو پله ای، به رتبه دوم پس از ترک های مقیم خارج از کشور دست یافته و توانسته اند در تاسیس شرکت از شهفرایندان سوری و عربستانی سبقت بگیرند. همان طور که در آمارهای جدول قابل مشاهده است، ایرانی ها در 7 ماهه سال 2020 با وجود شیوع ویروس کرونا و محدودیت های کرونایی، 375 شرکت جدید در این شرکت تاسیس نموده و در رتبه دوم پس از ترک های مقیم خارج از کشور قرار داشته و در تاسیس شرکت از شهفرایندان سوری، عربستانی و دیگر کشورهای سرمایه گذار در ترکیه سبقت گرفته اند.

• 50 درصد شرکت ها را ترک های مقیم خارج تاسیس می نمایند

یکی از تدابیر ترکیه برای جذب سرمایه گذاری خارجی در بخش های فراوریی این کشور، استفاده از ظرفیت های شهفرایندان مقیم این کشور در جای جای دنیا است. این سیاست هوشمندانه ترکیه که از زمان ریاست جمهوری اوزال در ترکیه به اجرا گذاشته شده، استفاده بهینه از توانایی ها و ظرفیت های فنی و مالی ترکیه ای های مقیم اروپا و آمریکاست. چنانکه می دانیم از جنگ دنیای دوم به بعد ترک های زیادی عمدتا برای کار به آلمان و بعضی از دیگر کشورهای صنعتی رفتند که درآمد حاصل از اشتغال آنها برای چندین دهه یک منبع درآمد ارزی عمده برای ترکیه به شمار می رفت. آنها همچنین آموزش های فنی و تخصصی لازم را در بسیاری از رشته ها فراگرفتند، اما توانایی حرفه ای و مالی آنها هرگز مورد توجه مسئولان کشورشان نبود، تا اینکه تورگوت اوزال، نخست وزیر اسبق ترکیه که بعدها هشتمین رئیس جمهور این کشور شد، به قدرت رسید.

وی در قالب طرح توسعه ملی ترکیه درصدد بهره مندی کشورش از ظرفیت های انسانی و مالی ترکیه ای های مقیم خارج برآمد و این برنامه را پس از به قدرت رسیدن در سال 1983 کلید زد. او از همه ترکیه ای های مقیم خارج دعوت کرد که برای سرمایه گذاری در هر زمینه موردنظر که تخصص و تمایل دارند، به کشور خود بازگردند و همراه با خود انواع ماشین آلات و تجهیزات فنی نو و دست دوم را نیز وارد کشور نمایند.

اوزال همچنین دستور داد به همه ترک هایی که از خارج به کشور بازگشته و در ترکیه سرمایه گذاری می نمایند دو برابر میزان سرمایه گذاری و ارزش ماشین آلات آنها وام داده گردد و اعمال این سیاست زمینه ساز رشد و شکوفایی انواع صنایع پیشرفته در ترکیه شد؛ به گونه ای که اکنون بسیاری از محصولات فراوریی همان کارخانه ها و کارگاه هایی که در دوره اوزال تاسیس شده اند، نه تنها این کشور را به خودکفایی رسانده اند، بلکه مازاد فراوریات باکیفیت آنها به اروپا و اقصی نقاط دنیا صادر می گردد.

در این زمینه آنالیز آمارها براساس آمارهای وب سایت اتحادیه اتاق های بازرگانی و بورس ترکیه (TOBB)، نشان می دهد طی سال های گذشته یعنی از سال 2017 تا 7ماهه سال 2020 از مجموع 41 هزار و 225 واحد فراوریی تاسیس شده توسط خارجی ها در ترکیه، 19 هزار و 620 واحد یا معادل 48 درصد شرکت های تاسیس شده توسط خارجی ها در ترکیه یا شهفرایندان ترکیه ای مقیم در سایر کشورها تاسیس نموده اند. براساس این آمارها، در سال 2017 از مجموع 7 هزار و 316 شرکت جدید تاسیس شده توسط خارجی ها، 38 درصد آن توسط ترک های مقیم، در سال 2018 از 14 هزار و 740 واحد حدود 47 درصد آنها، در سال 2019 از 13 هزار و 669 شرکت حدود 54 درصد آنها و در 7ماهه امسال نیز از 5500 شرکت جدید تاسیس شده، حدود 48 درصد آنها را ترک های مقیم خارج تاسیس نموده اند.

برنامه ریزی برای بهره گیری از توانمندی ها و سرمایه های مادی و معنوی شهفرایندان مقیم خارج، از این منظر دارای اهمیت است که براساس تحقیقات مقدماتی به عمل آمده ازسوی دپارتمان مالی سازمان ملل، ثروت ایرانیان مقیم خارج در سال 1386 حدود 1300 میلیارد دلار و ثروت ایرانیان مقیم آمریکا به تنهایی بالغ بر 900 میلیارد دلار بوده است. این برآورد در سال 1394 به حدود 3 تا 4 هزار میلیارد دلار افزایش یافته که 10 برابر فراوری ناخالص داخلی ایران و نزدیک به 4 برابر کل درآمدهای نفتی ایران در طول 100 سال گذشته است.

با این حال برخلاف ترکیه، این موضوع در کشورمان از دید مسئولان مغفول مانده و به دلیل شرایط نامساعد آغاز و ادامه کسب وکار، شرایط نامطلوب امنیت سرمایه گذاری، دوره های طولانی تورم های بالا، رتبه نامطلوب ایران در شاخص هایی همچون ادراک فساد و در مجموع ساختار انگیزشی ضدفراوری در کشور (سفته بازی)، شهفرایندان ایرانی مقیم خارج از کشور با وجود اظهار علاقه مندی برای حضور در کشور، به واسطه فقدان اراده لازم برای جذب این سرمایه های کلان در مجموعه دولت و حاکمیت، نتوانسته اند برای رونق فراوری و سرمایه گذاری به ایران بیایند.

• ولع ایرانی ها همچنان بالاست!

برخلاف آمارهای خرید ملک و تاسیس شرکت، آمارهای تفصیلی از سرمایه گذاری خارجی ها در خرید اوراق قرضه و سهام ترکیه در دست نیست، اما آنالیز های آماری نشان می دهد از سپتامبر 2018 که شرایط اعطای تابعیت در ترکیه برای خارجی ها آسان تر شده، در اوایل سرمایه گذاری شهفرایندان عراقی، سعودی، روس ها، سوری ها و شهفرایندان دیگر کشورها در مقایسه با شهفرایندان ایرانی بیشتر بوده است، با این حال هرچه به سمت سال 2019 و 2020 می آییم، از تعداد و مبالغ سرمایه گذاری شهفرایندان دیگر کشورها و حتی کشورهایی که درگیر جنگ داخلی و خارجی نیز هستند؛ کاهش یافته و برخلاف آنان، طی این مدت شهفرایندان ایرانی به سرمایه گذاری خود در ترکیه به میزان قابل توجهی افزوده اند.

گفته می گردد گرچه سرمایه گذاری در ترکیه در موارد ششگانه ای که در این گزارش ذکر شد، بسیار آسان و قابل دسترس است، با این حال در بسیاری از موارد شرکت های طرف ترک با تبلیغات اغوانماینده ای که دارند، سرمایه گذاران خارجی در املاک این کشور را یا به سمت املاکی برده اند که به لحاظ موقعیت جغرافیایی در مناطق شهری با کیفیت محیطی پایینی قرار داشته یا در بعضی از آنها بیش اظهاری در قیمت اتفاق افتاده و افراد دچار زیان های مادی شده اند. گفته می گردد این موضوع و همچنین برآورده نشدن انتظارات شهفرایندان خارجی از پیشرفت در بازار کار و ملک ترکیه، موجب شده شهفرایندان دیگر کشورها در مقایسه با شهفرایندان ایرانی ولع کمتری برای خرید ملک در ترکیه داشته باشند.